【儿子将房产过户给父亲如何办理】改进土地“招拍挂” 专家建议“房价低者得”

发布时间:2020-03-31

轮番竞价导致地价高涨、地王频出,已实施多年的土地招拍挂制度近期遭到质疑,各级国土部门开始问计土地招拍挂制度改进方案。

从根本上来说,土地招拍挂制度并非地价高涨的直接推手,其根本原因在于当前流动性过剩、土地资源紧缺、市场供求关系不平衡。相对于协议出让,土地招拍挂引入了市场竞争机制,很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题,是一种相对公平和合理的出让方式,其作为土地出让的基本制度不应改变。

但近年来,土地招拍挂制度带来的“副作用”不容忽视。

继北京出台“严厉”的房产新政细则之后,上周五广州和重庆同时出台细则,再加上此前的深圳,这三地的细则都被冠上了“温和”的帽子。至于众多二线城市,相关细则迟迟未出。坚信“没有政策就是好政策”的陈俊表示:“我们的理念是在变化的政策中寻找商机,不断寻找政策和市场洼地。二线城市我们早就关注和进入。现在一线城市的房价水平过高,投资成本也高,利润空间不如二线城市。”

“此次新政使用大炮打蚊子的方法,来炮轰投机炒房客。投机炒房客的损伤程度还有待验证,但部分自住需求和改善需求者却先被轰个正着:购买90平方米以上的首次置业者首付从二成提高到三成,二次购房者首付从二至四成提高到五成。”王牌企划董事长上官同君说。

“这次对房地产市场的调控源于产业结构调整的大布局。应该说,金融危机的到来打乱了中国产业结构调整的计划。如果没有金融危机,这次以打击楼市、助力其他产业为目标的调控任务,早在2007年就可能得到深入。所以,不要简单看待此次宏观调控,即便是为了稳定宏观经济而继续刺激性政策,那也要与房地产调控划清界限。”一位北京房地产开发商称。记者 于兵兵

该人士说,这就好像开发商与买房人打了个赌,赌资就是一成首付:赢了收回本金,输了就等于房价打九折,这种营销方式在南京还不多见。然而,多数买房人在听说了这种促销后,却觉得开发商在耍花招。“交房还要一年呢,到时候开发商那边没房子卖了,怎么比较是涨是跌?是按市场价吗?”时先生说,即便按照市场价,不同类型的房源价格差异很大,装没装修可能相差几十万,届时开发商会有很多借口说房价涨了。

首先,简单的招拍挂即“价高者得”造成多家开发商轮番竞逐,成为地王诞生的温床。以北京3月拍出的总价和单价两个地王为例,分别经过了64轮和58轮竞价。去年诞生的地王广渠路15号地,则在拍卖中经历了多达97轮竞价。开发商的激烈竞价使成交价大大高于实际价值,不仅增加了土地成本、推高房价,更抬高了周边地块的地价,影响整个区域的房价。

从目前情况来看,市南区中片热得烫手,西片相对比较冷清,如果进行区片调整,动的就将是中片和西片。

同时,宁夏各地正在抓紧编制2010年-2012年住房建设规划和年度计划,明确中低价位、中小户型普通商品房和限价商品房、公共租赁房、经济适用房、廉租住房的建设规模,调整住房供应结构。银川市则率先在全区启动了限价商品房建设,今年计划开工建设限价商品房7万平方米,公共租赁房3万平方米,外来务工人员公寓4.6万平方米,重点解决城市中低收入群体、新增就业人员和农民工的住房问题。

其次,招拍挂造成地价高涨,资金门槛提高,一些核心地块只有少数大开发商才有实力参与,使得土地迅速向少数大开发商集中,造成土地垄断局面。区域土地集中使得房屋定价权控制在少数开发商手里,不利于房地产市场有序竞争。

第三,土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重。中国指数研究院统计显示,2009年,全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元,比2008年增长140%。仅北京市去年的土地招拍挂合同地价款就高达932亿元。土地财政促使地方政府与开发商在一定程度上成为利益共同体。在房价飙涨阶段,一些地方政府熟视无睹,任由地王出现;在房价回调阶段,就迫不及待地出台救市措施。

早在5月7日,沪上出让的5幅住宅土地全部被国企收获。和前期相比,广富林以及新江湾城两幅土地成交价格低于当地前一轮卖地价格,分别是当地成交宅地一年多来首次出现价格下调。尽管如此,从上周二开始,上海土地交易中心仍进行了密集的土地推介活动。

弊端频频暴露,控制房价还需根治地价问题,现行土地招拍挂制度到了亟待改进的关键时刻。对于如何改进,业内人士开出了不同药方。

南京证券包晓霞指出,政府力推保障房会对商品房造成冲击,房地产行业基本面环比向坏,板块持续反弹向上动力不足,左边建仓的风险较大。

记者注意到,4月26日,首宗“试水新政”的北京市房山区窦店镇一块住宅用地因拍卖价格“超上限”而流拍。随后的5月7日,顺义马坡镇新城地块又因竞标企业报价均低于标底而流标。

“分类出让”模式是专家多次提及的改进方案。有专家建议,将高档商品房和普通商品房用地“区别对待”。对高档商品房等用地采用传统的“价高者得”模式,但对普通住宅建设用地进行“综合评标”,综合地价、房价、户型、面积等多种指标,选择提供最佳方案的开发商,或对普通住宅用地在拍卖时设定一个封顶价格。同时,保证有足够的保障性住房用地通过非招拍挂的方式出让。如此,一方面可以实现土地出让金的最大化,另一方面又能满足普通居民的住房需求。

“限房价、竞地价”模式是业内热议的另一种改进方案。对出让地块限定房价,在这个基础上,由开发商竞地价,这类似于现行限价房项目竞地价的方式。此外,可以在限房价的前提下,采取多因素衡量的“综合竞价”方式——开发商们除了要竞地价,还要竞争设计方案、绿化节能、中小套型建设规划、土地节约集约程度等多项指标。

“捆绑限价”模式也是可解决现行招拍挂弊端的一剂良方。“捆绑限价”是将商品房用地与保障房用地捆绑在一起推出,明确出让土地中保障性用房的比例和价格,在此基础上进行招拍挂。开发完成后政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房,这相当于是对部分商品房进行限价。另一种是对捆绑出让地块设定一定的价格,由开发商竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等指标。

还有专家提出,不妨采取“土地出让房价低者得”方式。在土地竞拍中,政府先确定地块面积、容积率和地价,在同等质量的情况下,哪家开发商约定未来出售的房价低就把土地卖给哪家,并由相关部门负责检查质量。这样,既可有效降低房价,又可以改善商品房供应结构。本报记者 万晶

公开资料显示,宋林于1998年任华润集团公司董事,任华润集团公司及中国华润总公司董事长。宋林同时担任吉利汽车控股有限公司的独立非执行董事及东亚银行(中国)有限公司的非执行董事。

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网友评论:

来自合作的网友说:评论时间:2020-03-31

此生之年,感谢你,路过我的惊慌我的野蛮,还一如既往的偏袒我。感谢你,在最美好的年纪,遇到最优秀的你,余生请多指教。


来自宣威的网友说:评论时间:2020-03-31

没有人会关心你付出过多少努力,撑得累不累,摔的痛不痛,他们只会看你最后站在什么位置,然后羡慕嫉妒恨。


来自万宁的网友说:评论时间:2020-03-31

突然发现,反过来是死一个散一个。


来自宁波的网友说:评论时间:2020-03-31

真正的坚韧,应该是哭的时候要彻底,笑的时候要开怀,说的时候要淋漓尽致,做的时候不要犹豫。


来自楚雄的网友说:评论时间:2020-03-31

曾经以为自己没心没肺,即使受过伤害,也会很快忘记做回快乐的自己,其实不是,到处都是他留下的记忆,越想忘记,反而会记得越深,每一次想起都会让自己很痛很痛……


来自临夏的网友说:评论时间:2020-03-30

我总是牵绊太多,友情,亲情,我的形象,我的外表,总是让我时不时就停下了脚。总是说做真实的自己,可是伪装却蒙蔽了自己的意愿,让我一点一点被它腐蚀,我要放下一切的束缚,轻装上阵。


来自鞍山的网友说:评论时间:2020-03-30

如果不能打破心的禁锢,即使给你整个天空,你也找不到自由的感觉。


来自安宁的网友说:评论时间:2020-03-30

世界上最难忘记的两件事,一是遇见,二是忘记。


来自铜仁的网友说:评论时间:2020-03-29

我不相信人一生只能爱一次,也不相信人一生必须爱很多次,次数不说明问题。爱情的容量就是一个人心灵的容量:你是深谷,一次爱情就象一道江河,许多次爱情就象许多次浪花;你是浅滩,一次爱情就只是一条细流,许多次爱情也只是许多泡沫。


来自瑞昌的网友说:评论时间:2020-03-29

那些最容易脸红的人,往往是最善良的。